전세 보증금 증여세 전세 끼고 증여할 시
주택 '부담금 증여' 절세효과가 있지만 자녀가 직접 안 갚으면 '낭패'
정부가 다주택자에 대한 세금 부담을 대폭 강화하면서 자식등에게 주택을 미리 넘겨주는 증여가 빠르게 늘고 있습니다. 자산가들 사이에선 특히 절세 목적의 부담부 증여에 대한 관심이 높습니다. 주택을 자식에 세 증여하면서 갚아야 하는 것들도 같이 물려주는 방식입니다. 이를 통하면 증여세와 취득세 등을 줄일 수 있어서입니다. 하지만 20억 원을 훌쩍 너무 저서는 고가 주택이면 그냥 집을 파는 것보다 세금에서 손해가 날것이라는 생각을 다들 해볼 것입니다. 또한 갚아야 하는 것의 여력이 안 되는 자녀에게 그냥 증여해줬다가는 국세청의 '검증'에 적발될 수 있어서 주의해야 합니다.
국세청이 전수 확인합니다.
연이은 강도높은 부동산 대책으로 규제가 강화되어 세금 '폭탄'을 맞지 않으려고 많은 수를 쓰고 있습니다. 만기가 매우 긴 상품의 경우 조기 상환한다고 해도 국세청의 눈을 피하기는 어렵습니다. 근저당 설정 자료가 대법원으로부터부터 국세청에 통보되기 때문입니다. 부채 사회관리시스템에 등록된 주택의 근저당이 해제되면 국세청은 수증자에게 상환 자급 출처를 소명하라고 요구합니다.
증여세를 줄이려고 해봐야 사후관리에서 100% 드러난다며 부담부 증여를 했다면 증여받은 사람이 갚아야 하고 자력 상환을 입증하지 못하면 증여자가 결국 덜 낸 세금을 내야 한다고 말합니다.
주택 가격이 계속 오름세를 보이자 취득세와 증여세를 물고도 자녀에게 증여하는게 낫다고 판단하는 다주택자들이 적지 않다고 합니다. 또한 국체청이 부담부 증여 전수 관리를 하기 때문에 탈루는 다 드러난다고 생각하면 됩니다. 세금을 제대로 낸다면 그런 계약을 낀 증여를 해서 실익이 있는 경우는 매우 제한적입니다.
소득 여건 되는 자녀에게 물려줘야
부담부 증여를 할대는 이것 말고도 주의해야 할 점이 더 있습니다. 우선 부모가 집과 함께 넘긴 갚아야 하는 것은 자녀 스스로 갚아야 합니다. 일단 집을 부담부 증여해 놓고 보증금을 나중에 슬쩍 갚아주면 되겠지라고 생각했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 세무 당국이 이런 부분에 대해 정밀하게 검증하고 있습니다. 전문가들은 같아야 하는 상태에서 부담부증여가 인정된다는 사실도 유념해야 한다고 조언합니다.
시가가 낮아야한다.
시가는 최근 거래된 가격이나 감정평가사님이 직접 평가해준 가격을 활용할 수 있습니다. 보통, 감정평가액을 활용하여 시가를 낮추는 방법을 쓰기도 합니다. 시가를 낮춰야 당연히 증여세도 낮아지는 걸 알겠죠? 그렇다고 무턱대고 낮추려고 하면 과세당국에서 문제를 캐치하고 세무사 등 전문가의 도움이 필요합니다.
누구에게 받았나? 증여 개산 공제
누구에게 물건을 받았느냐에 따라 공제되는 금액이 다릅니다. 제일 좋은 건 배우자에게 받는 것입니다. 그리고 미성년자일 때 받으면 세금 부담이 늘어납니다. 그리고 세대를 건너뛰어 증여를 받으면 무료 30프로나 할증이 되는 것입니다. 그래도 증여세율에서 30프로 중과가 되는 것이 아니라 산출세액에서 30프로 할증이 된다는 점입니다.
결론적으로, 순수 증여에 비해 부담 증여를 했을 때, 증여세는 크게 줄어들거나 양도세가 부과됩니다. 부담부증여가 아무래도 이 경우에는 더 적게 나옵니다. 하지만 양도차익이 커서 양도세가 더 크다면 순수 증여가 더 나을 수도 있을 것 같습니다. 정확학 값은 전문가와 상담하시길 바랍니다.
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